Advocaat

T +31 (0)20 – 240 35 00
M +31 (0)6 – 467 70 191
ch@sbl-lawyers.com

KENNIS BASIS /
BLOGS

Covid-19 pandemic as an unforeseen circumstance…

februari 19, 2021

Covid-19 pandemic as an unforeseen circumstance, reason for rent reduction Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid, reden voor huurverminderingCovid-19 pandemic as an unforeseen circumstance, reason for rent reduction

De covid-19 pandemie brengt veel financiële moeilijkheden met zich mee. De hardst getroffen sectoren zijn vanwege de verschillende lockdowns wel de horecasector en de winkelsector(branche). Een van de grootste lasten is de huur die eigenaren van horecagelegenheden en winkels moeten betalen, waardoor zij al snel met financiële problemen kampen. Er wordt veelvuldig gevraagd om (tijdelijke) huurverlaging of een andere regeling ter overbrugging van de maatregelen die zijn genomen in het licht van de covid-19 pandemie. Uit rechtspraak blijkt dat een beroep op onvoorziene omstandigheden voor huurders mogelijk uitkomst biedt.

Onvoorziene omstandigheid

Indien de huurder en verhuurder er niet samen uit kunnen komen wordt door huurders in veel gevallen een beroep gedaan op de onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Wil een huurder zich succesvol beroepen op onvoorziene omstandigheden dient de huurder aan te tonen dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dat er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden dat de overeenkomst in stand blijft in zijn huidige vorm en dat dit gezien de huidige situatie niet voor rekening van de huurder zelf behoort te komen.

Uit recente rechtspraak blijkt dat de rechter hierbij rekening houdt met de maatschappelijke en financiële positie van partijen en de vraag of er sprake is van een vrijwillige of onvrijwillige sluiting.

In kort geding procedures werd al snel duidelijk dat de kortgedingrechter oordeelde dat de overheidsmaatregelen in het licht van de covid-19 pandemie een onvoorziene omstandigheid zijn. Volgens de kortgedingrechter kan deze omstandigheid zowel de huurder als de verhuurder niet toegerekend worden. In meerdere gevallen is dan ook geoordeeld dat er uitgegaan moet worden van een gelijke verdeling van het risico.

Recente uitspraak in bodemprocedure

In een uitspraak van de Rechtbank sector kanton te Den Haag van 21 januari 2021 oordeelt de rechtbank, net zoals de kortgedingrechters dat eerder deden, dat de overheidsmaatregelen in het licht van de coronacrisis inderdaad een onvoorziene omstandigheid zijn. De rechtbank stelt dit vast omdat de covid-19 pandemie ‘’gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij’’ als zodanig beschouwd dient te worden. Het kon van beide partijen dan ook niet verwacht worden dat zij hiermee rekening gehouden hadden bij het aangaan van de overeenkomst.

Wat betekent dit voor u?

Voor zowel huurders als verhuurders biedt de uitspraak handvatten bij de gesprekken tussen partijen. Een huurder dient helder en met bewijs van omzetverlies te kunnen onderbouwen dat huurverlaging redelijk is. Hierdoor dient de verhuurder er rekening mee te houden dat de huurders een sterkere positie hebben gekregen indien zij om huurkorting vragen en kans maken op een huurverlaging van maximaal 50 procent. De verhuurder zal dan ook in het vervolg een huurkorting niet zomaar kunnen weigeren. Verhuurders moeten daarnaast rekening houden met het feit dat vorderingen tot betaling van (volledige) huur en/of ontruiming vanwege redenen samenhangend met de covid-19 pandemie minder kansrijk zullen zijn. Het dreigen met of doen van een faillissementsaanvraag is nu ook complexer gezien de nieuwe WHOA regeling die is ingegaan per 1 januari 2021.

Er zijn ook nog andere omstandigheden die een grote rol kunnen spelen bij de vraag of u als huurder of verhuurder geconfronteerd wordt met huurvermindering, bijvoorbeeld een gebrek aan de staat of eigenschap van de zaak of een omstandigheid van overmacht. Uw specifieke situatie kent altijd eigen omstandigheden, daarom staan onze advocaten altijd klaar om u te adviseren.

Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!

Copyright © 2023 *** . All Rights Reseved.

URI ALONI

Advocaat

T +31 (0)20 – 240 35 00
M +31 (0)6 – 270 18 619
    ua@sbl-lawyers.com

Ik ben advocaat sinds 2000 en altijd werkzaam geweest bij kantoren die internationale cliënten bedienden. Mijn focus ligt met name op procedures, arbitrage en op het gebied van arbeidsrecht.

Ik geloof in een pragmatische, praktische aanpak, waarbij een rechtszaak niet meer is dan een instrument en niet een doel op zich. In veel zaken verdient het de voorkeur om het compromis te zoeken en de zaak buiten de rechtszaal te schikken. Als een minnelijke schikking niet mogelijk is zet ik mij ten volle in om de procedure te winnen.

In procesrecht hou ik mij met name bezig met het voeren van procedures en het adviseren van cliënten met betrekking tot allerlei commerciële kwesties. Ik heb onder meer ervaring in aansprakelijkheidszaken, contractbreuk, conflicten tussen aandeelhouders en het bestuur en tussen aandeelhouders onderling, grensoverschrijdende procedures en gelijktijdige procedures in meerdere jurisdicties, incasso, erkenning en tenuitvoerlegging van procedures in een nationaal en internationaal perspectief.

In arbeidsrecht sta ik cliënten bij in alle individuele en collectieve kwesties aangaande de verhoudingen tussen werkgevers en werknemers, uiteenlopend van arbeidsovereenkomsten tot personeelshandboeken, medezeggenschap (Ondernemingsraden), onderhandelingen met vakbonden en individuele en collectieve ontslagen. Ik heb ervaring met het bijstaan van zowel werkgevers als werknemers, zodat ik een volledig beeld heb van de motieven en uitgangspunten van beide kanten.