Covid-19 pandemic as an unforeseen circumstance, reason for rent reduction Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid, reden voor huurverminderingCovid-19 pandemic as an unforeseen circumstance, reason for rent reduction
De covid-19 pandemie brengt veel financiële moeilijkheden met zich mee. De hardst getroffen sectoren zijn vanwege de verschillende lockdowns wel de horecasector en de winkelsector(branche). Een van de grootste lasten is de huur die eigenaren van horecagelegenheden en winkels moeten betalen, waardoor zij al snel met financiële problemen kampen. Er wordt veelvuldig gevraagd om (tijdelijke) huurverlaging of een andere regeling ter overbrugging van de maatregelen die zijn genomen in het licht van de covid-19 pandemie. Uit rechtspraak blijkt dat een beroep op onvoorziene omstandigheden voor huurders mogelijk uitkomst biedt.
Onvoorziene omstandigheid
Indien de huurder en verhuurder er niet samen uit kunnen komen wordt door huurders in veel gevallen een beroep gedaan op de onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Wil een huurder zich succesvol beroepen op onvoorziene omstandigheden dient de huurder aan te tonen dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dat er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden dat de overeenkomst in stand blijft in zijn huidige vorm en dat dit gezien de huidige situatie niet voor rekening van de huurder zelf behoort te komen.
Uit recente rechtspraak blijkt dat de rechter hierbij rekening houdt met de maatschappelijke en financiële positie van partijen en de vraag of er sprake is van een vrijwillige of onvrijwillige sluiting.
In kort geding procedures werd al snel duidelijk dat de kortgedingrechter oordeelde dat de overheidsmaatregelen in het licht van de covid-19 pandemie een onvoorziene omstandigheid zijn. Volgens de kortgedingrechter kan deze omstandigheid zowel de huurder als de verhuurder niet toegerekend worden. In meerdere gevallen is dan ook geoordeeld dat er uitgegaan moet worden van een gelijke verdeling van het risico.
Recente uitspraak in bodemprocedure
In een uitspraak van de Rechtbank sector kanton te Den Haag van 21 januari 2021 oordeelt de rechtbank, net zoals de kortgedingrechters dat eerder deden, dat de overheidsmaatregelen in het licht van de coronacrisis inderdaad een onvoorziene omstandigheid zijn. De rechtbank stelt dit vast omdat de covid-19 pandemie ‘’gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij’’ als zodanig beschouwd dient te worden. Het kon van beide partijen dan ook niet verwacht worden dat zij hiermee rekening gehouden hadden bij het aangaan van de overeenkomst.
Wat betekent dit voor u?
Voor zowel huurders als verhuurders biedt de uitspraak handvatten bij de gesprekken tussen partijen. Een huurder dient helder en met bewijs van omzetverlies te kunnen onderbouwen dat huurverlaging redelijk is. Hierdoor dient de verhuurder er rekening mee te houden dat de huurders een sterkere positie hebben gekregen indien zij om huurkorting vragen en kans maken op een huurverlaging van maximaal 50 procent. De verhuurder zal dan ook in het vervolg een huurkorting niet zomaar kunnen weigeren. Verhuurders moeten daarnaast rekening houden met het feit dat vorderingen tot betaling van (volledige) huur en/of ontruiming vanwege redenen samenhangend met de covid-19 pandemie minder kansrijk zullen zijn. Het dreigen met of doen van een faillissementsaanvraag is nu ook complexer gezien de nieuwe WHOA regeling die is ingegaan per 1 januari 2021.
Er zijn ook nog andere omstandigheden die een grote rol kunnen spelen bij de vraag of u als huurder of verhuurder geconfronteerd wordt met huurvermindering, bijvoorbeeld een gebrek aan de staat of eigenschap van de zaak of een omstandigheid van overmacht. Uw specifieke situatie kent altijd eigen omstandigheden, daarom staan onze advocaten altijd klaar om u te adviseren.
Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
